Täydennysrakentamista kantakaupunkiin

Täydennysrakentaminen on monin tavoin paras mahdollinen tapa rakentaa lisää, kunhan se voidaan toteuttaa ilman että vaarannetaan ympäröivän alueen virkistysmahdollisuuksia. Se vähintään ylläpitää alueen asukasmäärää ja helpottaa niin julkisten kuin kaupallistenkin palveluiden säilymistä – tai jopa parantaa niitä.

Täydennysrakentaminen on kaupungille kaikkein edullisin tapa rakentaa uusia asuntoja. Alueen infrastruktuuri on jo valmiina toisin kuin uusilla alueilla. Erot hahmottuvat tamperelaisessa tutkimuksessa selvästi. Vasemmalla täydennysrakentaminen Tampereen kantakaupungin reunalla. Ranta-Tampella on kerrostalolähiö ja Vuores pientaloihin pohjautuva uusi asuinalue.

Kantakaupungissa on runsaasti paikkoja, joihin sopisi talo, mutta ei sitä kaikkea muuta joka talon mukana vaaditaan. Käytetään esimerkkinä vaikkapa Alppikadulla olevaa aukkoa talorivissä. (Kuva alla).

Screen Shot 2014-09-20 at 10.14.56

 

Talojen väliin jää noin 35 metriä, eli asuntoja voisi 4-6 kerroksisella asuinrakennuksella rakentaa 45-65 uudelle asukkaalle (1700-2500k-m2).

Mikä sitten estää?

Ensin kannattaa ymmärtää se, että olemassaolevilla asuintonteilla asukkaat valitsevat täydennysrakentamisen siksi, että he itse saavat täydennysrakentamisesta jotain hyötyä. Yleensä hyöty on esim. se, että myyntituotoilla voidaan maksaa esimerkiksi osa kalliista putkiremontista.

Autopaikat: talon rakentaminen vaatisi 13-20 autopaikkaa, jotka yleensä vaaditaan rakennettavaksi tontille.  Tilaa nämä paikat vaativat noin 400-600m2. Sisään jäävän tontin koko on noin 700m2, eli autoja varten tarvittaisiin koko tontin kokoinen pihakansi. Muuten sellaisen voisi ehkä rakentaakin, mutta tontin alla on jo pysäköintihalli nykyisiä asukkaita varten, eikä tilaa uudelle ole.

Jos pysäköintipaikat voisikin rakentaa, ongelmaksi tulee myös autopaikkojen kustannukset. Maanalainen pysäköintihalli maksaa paljon. Pienen hallin kohdalla ajoramppien kustannukset ovat kohtuuttoman suuret autoa kohden ja vastaavasti Kalliossa autopaikkojen kysyntä on pieni. Pysäköintinormi vaatii autopaikkoja vähintään 0,5 per asunto; Kalliossa 70-80% talouksista on autottomia. Jokainen rakennettu autopaikka vähentää taloyhtiön rakentamisesta saamaa tuottoa, koska autopaikkojen myynnistä saatavat rahat eivät mitenkään kata sen rakentamisen kustannuksia.

Toinen asuntoyhtiöille tuleva kustannus on se, että kaupunki leikkaa osan kaavoituksen tuomista hyödyistä. Leikkaus on noin kolmannes rakennusoikeuden bruttoarvosta, mikäli kaavahyöty ylittää tietyn rajan. Tämän ja autopaikkavaatimusten yhteisvaikutuksena tuotto menee herkästi miinuksen puolelle. Ongelmaa on tutkittu Tampereella, jossa tilanne näytti tältä. Helsingissäkin olisi syytä tehdä vastaava tutkimus. Onhan täydennysrakentaminen kaupungille halvin tapa toteuttaa uusia asuntoja.

Kasvavan kaupungin luonteeseen kuuluu tiivistyä ja kasvaa reunoiltaan. On aika taas sallia se ja purkaa haitallinen kasvun estävä sääntely.

Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi (2): luovutaan asemakaavoista

Hitaus on suuri ongelma asuntorakentamisessa. Siitä, kun jokin alue määritetään ensin maakuntakaavassa ja sitten yleiskaavassa asuntorakentamiselle sopivaksi, voi mennä kymmenen vuotta tai enemmän siihen, että ensimmäiset asunnot valmistuvat. Tutkimukset osoittavat, että alat joilla on pitkät ja hitaat tuotantoketjut kärsivät voimakkaasta tuotannonvaihtelusta, jossa tuotanto sopeutuu huonosti muutoksiin kysynnässä (aiheesta kiinnostuneet ohjaan tutustumaan tuotantoketjun hallintaan ja hauskana esimerkkinä oluentuotantopeliin).

Asuntorakentaminen koostuu karkeasti ottaen seuraavista vaiheista:

  1. Tehdään maakuntakaava, joka sallii rakentamisen alueelle
  2. Tehdään yleiskaava, joka sallii rakentamisen alueelle ja ehkä määrittelee jonkin verran sitä minkälaista rakentamista alueelle tulee
  3. Isomman alueen tapauksessa tehdään osayleiskaava
  4. Tehdään asemakaava
  5. Toteutetaan kunnallinen infrastruktuuri ja luovutetaan tontit
  6. Rakennuttaja hakee rakennettaville taloille rakennusluvan
  7. Talot rakennetaan

Huomionarvoista on se, että jokainen näistä vaiheista on valituskelpoinen ja voidaan viedä oikeuteen. Ja lopullisen päätöksen saaminen oikeudesta voi kestää parikin vuotta. Pitäisikö näitä suunnittelun tasoja vähentää?

Yksi vaihtoehto on poistaa asemakaava. Tällöin uudesta alueesta tehtäisiin osayleiskaava, joka määrittelee katuverkon ja sen mihin tulee puistoa ja mihin rakentamista. Ehkä jopa rakennusten sijoittelun. Varsinainen rakennussuunnittelu ja siihen liittyvät lupa-asiat ratkaistisiin vasta rakennuslupavaiheessa, siten että tässä vaiheessa olisi mukana aito poliittinen harkinta toisin kuin Suomessa nykyään.

Kaavaprosessin pituudesta voi karsia jopa useamman vuoden ja samoin yhden ylimääräisen valituskierroksen. Valitusoikeus ei silti katoa, sillä kuten nykyäänkin, sekä osayleiskaavasta että rakennusluvasta voisi valittaa. Erona on se, että samaa asiaa ei tarvitsisi oikeudessa käsitellä niin montaa kertaa prosessin eri vaiheissa.

Rakennussuunnitteluun liittyvän poliittisen päätöksenteon siirtäminen rakennuslupavaiheeseen helpottaisi myös taloudellisesti tehokkaiden ja kaupunkiympäristön kannalta hyvien ratkaisujen yhteensovittamista. Nykyään rakennusvalvonnassa mukana olevat manaavat usein sitä, että kaavavaiheessa ei ole otettu huomioon sitä tai tätä, joka turhaan lisää kustannuksia. Tämäkin ongelma ratkeaisi sillä, että asemakaavoista luovutaan.

Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi Helsingin seudulla?

1. Lopetetaan liikennehankkeiden erillinen tukeminen ja sen sijaan annetaan kunnalle euromääräinen tuki per rakentumaan lähtevä kaavoitettu kerrosneliö.

2. Poistetaan Suomen rakentamismääräyskokoelman G1:stä valokulmaa koskeva normi: ”Suomen rakentamismääräyskokoelman G1-osan mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen rakennukseen tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiantasosta mitattuna. Pääikkunan edessä tulee kuitenkin olla rakentamatonta tilaa ainakin kahdeksan metriä. Lisäksi valtioneuvoston päätös 993/1992 2§ edellyttää, että asuinhuoneiston ikkunat on järjestettävä, mikäli mahdollista niin, etteivät ne ole yksinomaan pohjoiseen päin.”

Kyseinen normi estää aidosti tiiviin korttelialueen rakentamisen. Tämä taas tarkoittaa sitä, että samasta maapinta-alasta saadaan paljon vähemmän asuntoja.

3. Poistetaan maankäyttö- ja rakennuslaista autopaikkoja koskeva määräys, jonka mukaan autopaikat on järjestettävä rakentamisen yhteydessä tontilta tai tontin välittömästä läheisyydestä. Korvataan tämä määräyksellä, jonka mukaan kaava ei saa määrätä autopaikkojen rakentamista ehdoksi sille, että asuntoja saa rakentaa.

Tämä nykyinen määräys nostaa asuntojen rakentamiskustannuksia sadoilla euroilla neliötä kohden, tekee mahdottomaksi tiiviin kaupunkirakenteen kaavoittamisen ja tekee täydennysrakentamisesta taloudellisesti kannattamatonta.

4. Muutetaan lakia siten, että toimisto- ja teollisuustiloiksi kaavoitetuissa tiloissa saa asua, kunhan rakennus täyttää asumisen vaatimat normit.

5. Rakennetun perinnön suojelua koskeva laki pitää avata jotta päästään eroon sellaisista hullutuksista, jossa kokonaisia lähiöitä suojellaan sillä perusteella että ne ovat tyypillisiä oman aikakautensa tuotoksia (esimerkiksi nostan vaikkapa Maunulan).

Noista viidestä kohdasta neljä osuisi nähdäkseni asuntoministerin tontille ja yksi liikenneministerin tontille. Ja takaan, että jos nuo toteutetaan, niin saadaan vipinää kaavoitukseen ja rakentamiseen Helsingissä.

Hallitus, ryhtykäähän oikeisiin toimiin asuntopulan hillitsemiseksi!

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lista 19.8.2014

Huomenna on syksyn ensimmäinen kaupunkisuunnittelulautakunnan kokous. Olen menossa ja lista löytyy täältä. Elina Moision kommentit listaan löytyvät täältä.

Pasilan keskustakorttelin asemakaava on nyt meillä päätettävänä. Kaupungila on jo olemassa sopimus rakennuttajan kanssa, joten nyt säädetään lähinnä yksityiskohtia. Taloille tulee runsaasti korkeutta, mutta mitä tapahtuu jalankulkijan näkökulmasta? Täytyy kuunnella esitys tarkkaan ja sen jälkeen miettiä mitä mieltä olen kaavasta.

Pasilan rakentamisen kustannukset paukkuvat. Tämän hetkisen arvion mukaan kaupungin osuus kustannuksista on n. 157 miljoonaa euroa. Tulopuolella on nyt noin 42 miljoonaa euroa.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.02.24

Kannattaa kiinnittää huomiota korttelin pohjoispuolelle tulevan uuden katuyhteyden leveyteen. Kyse on siis pienestä tonttikadusta, jonka leveys on 38 metriä – merkittävästi enemmän kuin esimerkiksi Mannerheimintien tai Hämeentien. Vertailun vuoksi: Kalasatamassa läpiajokatu, jolla kulkee tulevaisuudessa ratikka on n. 17-18 metriä leveä. Hintaa tuolla parin sadan metrin autoväylällä on noin 4 miljoonaa euroa – asetettakoon tämä vertailukohdaksi niille, jotka väittävät että raitiovaunujen tai pyöräilyn infrastruktuuri on kallista.

Tämä varmistanee sen, että kävely-yhteydet Pasilan ratapihan korttelialueelta (tuossa kuvan yläreunassa) tulevat olemaan epämiellyttävät. Pahinta on, jos tuo rakennettava kauppakeskus vielä tekee pohjoiseen päin yhtenäisen muurin, jossa ei ole mitään toimintoja.

Kadun leveys johtunee kahdesta asiasta: normien mukaisesti kaavoittamalla pysäköintihallin ajorampit vaativat paljon tilaa – ja valoisuusnormi estäisi asuintalojen rakentamisen lähemmäksi. (Suomen rakentamismääräyskokoelman G1-osan mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen rakennukseen tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiantasosta mitattuna.)

Kaupunginteatteri saa pari uutta lisäosaa peruskorjauksen yhteydessä. Samalla rakennus suojellaan myös sisätiloiltaan.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.12.41

 

Käpylän kisakylän asemakaavan muutos ja Olympiakylän ja Kisakylän korjaustapaohjeet. Jos 50-luvulta pitää valita yksi alue suojeltavaksi, Käpylä on hieno valinta.

Pyöräilyn seurantaan rakennetaan työkalut: joukkoon tulee mm. pyöräilykatsaus, -barometri, kaupungin toimenpiteiden vaikuttavuuden seuranta ja pyöräilyn laskennat. Toivottavasti kuulemme myös alustavaa tietoa tämän kesän pyörälaskennoista. Onko pyöräilyn määrä jatkanut kasvuaan viime vuodesta vai ei?

Lausumme HSL:n toiminta- ja talousarviosta vuosille 2015-2017Raitiovaunuihin saadaan lipunmyyntiautomaatit kaudella 2015-2016 ja kuljettajalipunmyynnistä luovutaan, kunhan kaikissa vaunuissa on automaatit. Tämä vähentää satunnaisia viiveitä, jotka vaikeuttavat ratikkalinjaston kehittämistä nopeammaksi ja luotettavammaksi. HSL tutkii samaa ratkaisua myös runkobusseihin.

Raitiolinjastouudistus käynnistyy HSL:n ehdotuksen mukaan vuonna 2017. Alustavan kartan löydät täältä. Ajattelin tähän ehdottaa, että linjastouudistuksen toteuttamista kannattaisi kiirehtiä. Keväällä, kun lautakunta lausui linjastoehdotuksesta, teimme lausuntoon seuraavan lisäyksen.

Koska uusi ratikkalinjasto on monin tavoin parempi kuin vanha, kslk kehottaa kiirehtimään uuden linjaston käyttöönottoa mahdollisuuksien mukaan.

Kannelmäkeen, Kantelettarentien varteen tulee lisää asuntoja. Olemassaolevan tontin rakennusoikeutta nostetaan 2257 kerrosneliömetristä 4200 kerrosneliömetriin. Uusia asukkaita saadaan siis noin 50. Tonttitehokkuus nousee 0,9:ään, mikä on käytännössä maksimi johon voidaan päästä nykyisillä autopaikkanormeilla.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.48.04

 

 

 

Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

Tonttikaupassa on olennaista ratkaista pari ongelmaa. Ensinnäkin tarvitsemme uusia toimijoita markkinoille. Toisekseen me veronmaksajat haluamme, että kaupunki saa tonteista mahdollisimman hyvän hinnan – muuten tuotto valuu rakennusyhtiöille. (Näin siis vapaarahoitteisissa tonteissa. Hintasäännellyn tuotannon piirissä hyöty menee tulevalle asukkaalle, joskaan ei ole ihan selvää miksi arvonnassa jo voittanutta pitäisi vielä suosia muiden kaupunkilaisten veronmaksajien kukkarosta.)

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita tarjota suuresta rakennusprojektista. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Tonttien luovuttamisessa kannattaa käyttää kombinatorista huutokauppaa. (Myös vuokratontit kannattaa huutokaupata. Tällöin viranomainen arvioi sopivan vuokratason ja tämän jälkeen rakennusoikeus huutokaupataan sille, joka on tontista eniten valmis maksamaan. Näin myös vuokratonttimarkkinoista saadaan tehokkaasti toimiva markkina.)

Kombinatorisessa huutokaupassa ostaja voi asettaa tarjouksia myytävien tonttien erilaisillekombinaatioille. Kombinatorinen huutokauppa on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostaja voi arvostaa myytävien asioiden kombinaatioita enemmän kuin näiden osien summaa.

Tonttikaupassa tällainen voi tilanne voi tulla esimerkiksi suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai muista vastaavista asioista. (On myös mahdollista, että suuruuden ekonomia ei kata suuruuden tuomia lisäkustannuksia. Siksi kombinatorinen huutokauppa, eikä suoraan kokonaisten korttelien luovutusta.)

Valaisen menetelmää esimerkillä.

Esimerkkikorttelimme on jaettu 4 tonttiin (A-D). Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B-D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun, että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Screen Shot 2014-08-07 at 21.17.33

Neljään tonttiin jaettu kortteli. Sisällä valkoinen sisäpiha. Sininen on meri ja musta katutilaa.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1. tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)
Yritys 2. tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)
Yritys 3. tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjouksien saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1. saa tontit B ja C ja maksaa 18
Yritys 2. saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14
Yritys 3. ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut korkeintaan 28 rahaa – luultavasti vähemmän sillä yritykset 1 ja 2 eivät välttämättä olisi edes osallistuneet tarjouskilpailuun. Vastaavasti, jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupungin tuotto jäänyt vain 29 rahaan.

Kombinatorisia huutokauppoja on käytetty mm. kiinteistö/tonttikaupoissa, bussireittien huutokaupassa (HSL huomio!) ja radiotaajuuksien huutokaupoissa. Ehdotankin, että Helsingin kaupunki siirtyisi hyödyntämään kombinatorisia huutokauppoja tonttien luovutuksessa.