Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi Helsingin seudulla?

1. Lopetetaan liikennehankkeiden erillinen tukeminen ja sen sijaan annetaan kunnalle euromääräinen tuki per rakentumaan lähtevä kaavoitettu kerrosneliö.

2. Poistetaan Suomen rakentamismääräyskokoelman G1:stä valokulmaa koskeva normi: ”Suomen rakentamismääräyskokoelman G1-osan mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen rakennukseen tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiantasosta mitattuna. Pääikkunan edessä tulee kuitenkin olla rakentamatonta tilaa ainakin kahdeksan metriä. Lisäksi valtioneuvoston päätös 993/1992 2§ edellyttää, että asuinhuoneiston ikkunat on järjestettävä, mikäli mahdollista niin, etteivät ne ole yksinomaan pohjoiseen päin.”

Kyseinen normi estää aidosti tiiviin korttelialueen rakentamisen. Tämä taas tarkoittaa sitä, että samasta maapinta-alasta saadaan paljon vähemmän asuntoja.

3. Poistetaan maankäyttö- ja rakennuslaista autopaikkoja koskeva määräys, jonka mukaan autopaikat on järjestettävä rakentamisen yhteydessä tontilta tai tontin välittömästä läheisyydestä. Korvataan tämä määräyksellä, jonka mukaan kaava ei saa määrätä autopaikkojen rakentamista ehdoksi sille, että asuntoja saa rakentaa.

Tämä nykyinen määräys nostaa asuntojen rakentamiskustannuksia sadoilla euroilla neliötä kohden, tekee mahdottomaksi tiiviin kaupunkirakenteen kaavoittamisen ja tekee täydennysrakentamisesta taloudellisesti kannattamatonta.

4. Muutetaan lakia siten, että toimisto- ja teollisuustiloiksi kaavoitetuissa tiloissa saa asua, kunhan rakennus täyttää asumisen vaatimat normit.

5. Rakennetun perinnön suojelua koskeva laki pitää avata jotta päästään eroon sellaisista hullutuksista, jossa kokonaisia lähiöitä suojellaan sillä perusteella että ne ovat tyypillisiä oman aikakautensa tuotoksia (esimerkiksi nostan vaikkapa Maunulan).

Noista viidestä kohdasta neljä osuisi nähdäkseni asuntoministerin tontille ja yksi liikenneministerin tontille. Ja takaan, että jos nuo toteutetaan, niin saadaan vipinää kaavoitukseen ja rakentamiseen Helsingissä.

Hallitus, ryhtykäähän oikeisiin toimiin asuntopulan hillitsemiseksi!

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lista 19.8.2014

Huomenna on syksyn ensimmäinen kaupunkisuunnittelulautakunnan kokous. Olen menossa ja lista löytyy täältä. Elina Moision kommentit listaan löytyvät täältä.

Pasilan keskustakorttelin asemakaava on nyt meillä päätettävänä. Kaupungila on jo olemassa sopimus rakennuttajan kanssa, joten nyt säädetään lähinnä yksityiskohtia. Taloille tulee runsaasti korkeutta, mutta mitä tapahtuu jalankulkijan näkökulmasta? Täytyy kuunnella esitys tarkkaan ja sen jälkeen miettiä mitä mieltä olen kaavasta.

Pasilan rakentamisen kustannukset paukkuvat. Tämän hetkisen arvion mukaan kaupungin osuus kustannuksista on n. 157 miljoonaa euroa. Tulopuolella on nyt noin 42 miljoonaa euroa.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.02.24

Kannattaa kiinnittää huomiota korttelin pohjoispuolelle tulevan uuden katuyhteyden leveyteen. Kyse on siis pienestä tonttikadusta, jonka leveys on 38 metriä – merkittävästi enemmän kuin esimerkiksi Mannerheimintien tai Hämeentien. Vertailun vuoksi: Kalasatamassa läpiajokatu, jolla kulkee tulevaisuudessa ratikka on n. 17-18 metriä leveä. Hintaa tuolla parin sadan metrin autoväylällä on noin 4 miljoonaa euroa – asetettakoon tämä vertailukohdaksi niille, jotka väittävät että raitiovaunujen tai pyöräilyn infrastruktuuri on kallista.

Tämä varmistanee sen, että kävely-yhteydet Pasilan ratapihan korttelialueelta (tuossa kuvan yläreunassa) tulevat olemaan epämiellyttävät. Pahinta on, jos tuo rakennettava kauppakeskus vielä tekee pohjoiseen päin yhtenäisen muurin, jossa ei ole mitään toimintoja.

Kadun leveys johtunee kahdesta asiasta: normien mukaisesti kaavoittamalla pysäköintihallin ajorampit vaativat paljon tilaa – ja valoisuusnormi estäisi asuintalojen rakentamisen lähemmäksi. (Suomen rakentamismääräyskokoelman G1-osan mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen rakennukseen tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiantasosta mitattuna.)

Kaupunginteatteri saa pari uutta lisäosaa peruskorjauksen yhteydessä. Samalla rakennus suojellaan myös sisätiloiltaan.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.12.41

 

Käpylän kisakylän asemakaavan muutos ja Olympiakylän ja Kisakylän korjaustapaohjeet. Jos 50-luvulta pitää valita yksi alue suojeltavaksi, Käpylä on hieno valinta.

Pyöräilyn seurantaan rakennetaan työkalut: joukkoon tulee mm. pyöräilykatsaus, -barometri, kaupungin toimenpiteiden vaikuttavuuden seuranta ja pyöräilyn laskennat. Toivottavasti kuulemme myös alustavaa tietoa tämän kesän pyörälaskennoista. Onko pyöräilyn määrä jatkanut kasvuaan viime vuodesta vai ei?

Lausumme HSL:n toiminta- ja talousarviosta vuosille 2015-2017Raitiovaunuihin saadaan lipunmyyntiautomaatit kaudella 2015-2016 ja kuljettajalipunmyynnistä luovutaan, kunhan kaikissa vaunuissa on automaatit. Tämä vähentää satunnaisia viiveitä, jotka vaikeuttavat ratikkalinjaston kehittämistä nopeammaksi ja luotettavammaksi. HSL tutkii samaa ratkaisua myös runkobusseihin.

Raitiolinjastouudistus käynnistyy HSL:n ehdotuksen mukaan vuonna 2017. Alustavan kartan löydät täältä. Ajattelin tähän ehdottaa, että linjastouudistuksen toteuttamista kannattaisi kiirehtiä. Keväällä, kun lautakunta lausui linjastoehdotuksesta, teimme lausuntoon seuraavan lisäyksen.

Koska uusi ratikkalinjasto on monin tavoin parempi kuin vanha, kslk kehottaa kiirehtimään uuden linjaston käyttöönottoa mahdollisuuksien mukaan.

Kannelmäkeen, Kantelettarentien varteen tulee lisää asuntoja. Olemassaolevan tontin rakennusoikeutta nostetaan 2257 kerrosneliömetristä 4200 kerrosneliömetriin. Uusia asukkaita saadaan siis noin 50. Tonttitehokkuus nousee 0,9:ään, mikä on käytännössä maksimi johon voidaan päästä nykyisillä autopaikkanormeilla.

Screen Shot 2014-08-18 at 10.48.04

 

 

 

Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

Tonttikaupassa on olennaista ratkaista pari ongelmaa. Ensinnäkin tarvitsemme uusia toimijoita markkinoille. Toisekseen me veronmaksajat haluamme, että kaupunki saa tonteista mahdollisimman hyvän hinnan – muuten tuotto valuu rakennusyhtiöille. (Näin siis vapaarahoitteisissa tonteissa. Hintasäännellyn tuotannon piirissä hyöty menee tulevalle asukkaalle, joskaan ei ole ihan selvää miksi arvonnassa jo voittanutta pitäisi vielä suosia muiden kaupunkilaisten veronmaksajien kukkarosta.)

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita tarjota suuresta rakennusprojektista. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Tonttien luovuttamisessa kannattaa käyttää kombinatorista huutokauppaa. (Myös vuokratontit kannattaa huutokaupata. Tällöin viranomainen arvioi sopivan vuokratason ja tämän jälkeen rakennusoikeus huutokaupataan sille, joka on tontista eniten valmis maksamaan. Näin myös vuokratonttimarkkinoista saadaan tehokkaasti toimiva markkina.)

Kombinatorisessa huutokaupassa ostaja voi asettaa tarjouksia myytävien tonttien erilaisillekombinaatioille. Kombinatorinen huutokauppa on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostaja voi arvostaa myytävien asioiden kombinaatioita enemmän kuin näiden osien summaa.

Tonttikaupassa tällainen voi tilanne voi tulla esimerkiksi suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai muista vastaavista asioista. (On myös mahdollista, että suuruuden ekonomia ei kata suuruuden tuomia lisäkustannuksia. Siksi kombinatorinen huutokauppa, eikä suoraan kokonaisten korttelien luovutusta.)

Valaisen menetelmää esimerkillä.

Esimerkkikorttelimme on jaettu 4 tonttiin (A-D). Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B-D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun, että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Screen Shot 2014-08-07 at 21.17.33

Neljään tonttiin jaettu kortteli. Sisällä valkoinen sisäpiha. Sininen on meri ja musta katutilaa.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1. tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)
Yritys 2. tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)
Yritys 3. tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjouksien saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1. saa tontit B ja C ja maksaa 18
Yritys 2. saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14
Yritys 3. ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut korkeintaan 28 rahaa – luultavasti vähemmän sillä yritykset 1 ja 2 eivät välttämättä olisi edes osallistuneet tarjouskilpailuun. Vastaavasti, jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupungin tuotto jäänyt vain 29 rahaan.

Kombinatorisia huutokauppoja on käytetty mm. kiinteistö/tonttikaupoissa, bussireittien huutokaupassa (HSL huomio!) ja radiotaajuuksien huutokaupoissa. Ehdotankin, että Helsingin kaupunki siirtyisi hyödyntämään kombinatorisia huutokauppoja tonttien luovutuksessa.

Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (2)

Edellisessä tekstissä ruodin ongelmia Helsingin kaupungin tonttipolitiikassa. Jatkan vielä nopeasti asian taloudellisella puolella. Tekstistä kävi ilmi, että kantakaupungin liepeillä kaupunki saattaa hävitä satoja euroja kerrosneliömetriä kohden väärän hintatason vuoksi. Tämä raha on poissa veronmaksajien kirstusta ja pakottaa kaupungin nostamaan vastaavasti muita veroja toimintansa kulut kattaakseen.

Mikäli Helsingin kaupunki menettää keskimäärin 200€ per luovutettu kerrosneliö huonon tonttipolitiikan takia, jää kaupungilta saamatta vuosittain keskimäärin 30-50 miljoonaa euroa joko suorina tonttituloina tai pitkällä aikavälillä tulevina vuokratuloina. Kyse on siis suurista rahoista ja voidaan kysyä onko oikein, että tuo raha käytetään nimenomaan rakennusyritysten taseen tukemiseen ja säännellyn tuotannon kohdalla niiden tukemiseen, joilla muutenkin käy loistava tuuri ja jotka saavat huokean asunnon hyvällä paikalla.

 

Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (1)

Helsingin kaupungin tavoitteena on kaavoittaa noin 5500 asuntoa. Kaupungin omia tontteja vuosittain luovutetaan keskimäärin 150000 – 250000 kerrosneliömetriä. Jotta asuntotuotannon tavoitteisiin päästäisiin, pitäisi luovuttaa enemmän.

Asuntopulan vaivaamassa kaupungissa asuntotuotantoon kelpaavista tonteista on tullut arvokas resurssi. Rakennusoikeus lähellä kantakaupunkia ja hyvien liikenneyhteyksien varrella on arvokasta. Siitä todistaa uusien asuntojen korkea hinta verrattuna rakennuskustannuksiin.

Aina välillä esiintyy epäilyjä siitä, että kaupunki ei saa tonteista omaa osaansa vaan että rakennusyhtiöt kykenisivät ottamaan välistä enemmän kuin heille kuuluu. Tämä on ihan mahdollista.

Esimerkiksi Kalasatamassa tonttien arvoksi on arvioitu noin tuhat euroa kerrosneliömetriä kohden. Samaan aikaan asuntojen neliöhinnat ovat 6500-8500€ neliöltä. Aika paljon saa laittaa ekstraa rakennuskustannuksiin, että kaikki tuo välistä katoaisi.

Mistä ongelmat sitten johtuvat?

Täydellistä vastausta ei varmaankaan tiedä kukaan, mutta kilpailun puute varmasti vaikuttaa. Tontit luovutetaan usein kortteli kerrallaan – tällaiseen rakennusurakkaan pystyvät vain ne pari suurinta rakennusyhtiötä. Pienillä ja keskisuurilla yrittäjillä ei ole mitään mahdollista tehdä tarjousta esimerkiksi 15000 kerrosneliömetrin kokoisesta korttelista.

Paljon enemmän löytyy yrityksiä, jotka kykenevät tarjoamaan ja rakentamaan noin 1500 kerrosneliön kokoisen yhden rapun tontin.

Toinen mahdollinen syy alhaisiin hintoihin voi löytyä siitä, että merkittävä osa tonteista luovutetaan vuokratontteina ilman kilpailutusta ja tällöin kaupungin virkamiehet määrittävät tontin vuokran perustuen omiin arvioihinsa tontin arvosta ja mahdollisesti alueella tehtyihin tonttikauppoihin.

Vuokratonttien hinnoittelussa on se, että HITAS-tontit ovat noin 25% kalliimpia kuin ARA-tontit ja sääntelemättömän tuotannon tontit noin 40-60% kalliimpia kuin ARA-tontit. ARA-tonteille on asetettu aluekohtainen enimmäishinta, missä kallein alue sisältää kantakaupungin lisäksi mm. myös Malmin.

Vaikuttaisi siis siltä, että kaupunki tekee vuokratonteillaan huonoa politiikkaa, jossa lahjoitetaan rahaa rakennuttajille (tosin sääntelemättömiä vuokratontteja ei luovuteta suurta määrää) ja että kaupunki turhaan luo kilpailulle esteitä luovuttamalla suuria kokonaisuuksia kerrallaan.

Se, miten näitä ongelmia kannattaisi lähteä ratkaisemaan, ansaitsee oman tekstinsä.