Kaupunkirakentamisen aika (45): Hyödynnetään markkinoita tonttipolitiikassa

Hyödynnetään markkinoita tonttipolitiikassa

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita osallistua suurten rakennusprojektien tarjouskilpailuun. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Neljä keinoa markkinaan vaikuttamiseen ovat:

Luovutetaan tontit pienempinä, jopa yhden rappukäytävän kokoisina kokonaisuuksina. Näin pienetkin rakennusyritykset voivat osallistua kilpailuihin. Nykyään tontit luovutetaan usein koko korttelin kokoisina noin 20 000 kerrosneliön kokoisina kokonaisuuksina, joihin vain isoimmilla yrityksillä on varaa osallistua.

Jotta uusi yrittäjä voi tulla Helsinkiin, sillä on oltava varmuus toiminnan jatkumisesta, koska yhtä urakkaa varten ei kannata toimintoja perustaa Helsinkiin. Jos tontteja kaavoitetaan riittävästi, yritys voi luottaa siihen, että uusia tontteja tulee tarjolle, kun edellinen on saatu tuotantoon.

Myös vuokratontit kannattaa kilpailuttaa huutokaupalla. Huutokauppa voidaan järjestää joko niin, että yritykset kilpailevat tontin vuokrasta tai sitten niin, että kaupunki määrittää vuokran ja tontin saa se yritys, joka maksaa eniten oikeudesta saada vuokrasopimus. Näin kaupunki ei vahingossa huonolla hinnoittelulla luovuta rakennusyrityksille pikavoittoja.

Poistetaan pysäköintipaikkojen rakentamisvelvoite asuntojen rakentamisesta. Pihakannen alle tehtävät pysäköintipaikat vaikeuttavat korttelissa luovutettavien tonttien pilkkomista siksi, että pysäköinnin osalta rakennuttajat ovat riippuvaisia toistensa aikatauluista ja rahatilanteesta.

Kombinatorinen tonttihuutokauppa

Helsingin tulee käyttää kombinatorista huutokauppaa. Se on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostajat arvostavat myytävien asioiden yhdistelmiä enemmän kuin näiden osien summaa. Arvostuserot voivat johtua esim. suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai ryhmärakennuttavan ryhmän koosta ja yhteistilojen rakentamisesta.

Kombinatorista huutokauppaa on käytetty mm. HSL:n bussireittien kilpailutuksessa, kiinteistö- ja tonttikaupoissa, ja radiotaajuuksien huutokaupoissa.

Kukin ostaja asettaa tarjouksia erilaisille myytävien tonttien osajoukoille.

Esimerkkikorttelimme on jaettu neljään tonttiin: A–D. Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B–D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1 tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)

Yritys 2 tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)

Yritys 3 tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjousten saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1 saa tontit B ja C ja maksaa 18

Yritys 2 saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14

Yritys 3 ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupunki saanut tonteista 29 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut 18–28 rahaa sillä 18 on korkein hinta, jolla toiseksi eniten korttelista tontteja halunnut pystyi korttelista tarjoamaan ja 28 rahaa tässä huutokaupassa se, jonka yritys 2 tarjosi korttelista yhteensä.

Kombinatorisessa huutokaupassa tontit päätyvät parhaaseen mahdolliseen käyttöön ja me veronmaksajat saamme vastinetta rahoillemme.

Kaupunkirakentamisen aika (44): Leikkipuistot

Leikkipuistot

Helsingissä on mahtava verkosto leikkipuistoja ja leikkipaikkoja. Nykyiset leikkipuistot ja leikkipaikat on rakennettu sillä ajatuksella, että useimmilla asuinalueilla on oma leikkipaikka, joka on sopivalla etäisyydellä useimpien kotoa. Puistot ovat erilaisia, tilavia ja suurissa leikkipuistoissa löytyy sisätilat, vessat ja ohjattua toimintaa.

Tässä verkostossa on yksi puute, joka pitää korjata. Kaupungin keskeisimmiltä paikoilta, joissa ihmiset liikkuvat, ei löydy leikkipaikkoja. Lähileikkipuistossa käymisen lisäksi lapsiperheet kulkevat harrastuksiin, käyttävät kaupallisia palveluita ja tapaavat muita ihmisiä. Arjen keskellä on tärkeää, että lapset pääsevät myös hetkeksi rentoutumaan ja riehumaan muiden lasten kanssa (ja vanhemmat saavat ehkä sen kupillisen kahvia).

Pieni lapsi jaksaa kävellä vain lyhyitä matkoja, joten nykyiset vähän sivummalle sijoitetut leikkipaikat ja -puistot eivät riitä. Tarvitaan leikkipaikkoja myös siellä, missä iso joukko ihmisiä liikkuu päivittäin eli keskustassa ja aluekeskuksissa.

Keskustassa sopivat paikat löytyvät esimerkiksi Narinkkatorilta, Elielinaukiolta ja Esplanadilta. Itäkeskuksessa leikkipaikka kannattaa rakentaa Tallinnanaukiolle ja Malmilla Ylä-Malmin torille. Samaa ajattelua kannattaa soveltaa myös pienemmissä aluekeskuksissa. Leikkipaikka kaupunginosan keskustassa olisi hyvä ja fiksu asia.

Torille tai aukiolle rakennettu leikkipaikka vaatii uudenlaista ajattelua: tilaa on ehkä vähemmän; osa lasten leikeistä saa vapaasti levitä aukiolle; ja leikkivälineet pitää valita huomioiden, että lapset voivat jatkaa samoilla vaatteilla kauppaan, ravintolaan tai harrastuksiin.

Keskustoihin rakennetut leikkipaikat helpottavat ja monipuolistavat lapsiperheiden elämää ja tuovat elämää tyhjille toreillemme. Helsingistä on sukeutumassa taas lapsiperheiden kaupunki. Sen on aika näkyä myös siinä, miten kaupunkitilaa rakennetaan.

Kaupunkirakentamisen aika (43): Miten torjua slummeja?

Miten torjua slummeja?

Helsingissä ei ole sellaisia slummeja kuin muualla Euroopassa ja jopa Ruotsissa on. On ollut viisasta yrittää välttää asuinalueiden sosiaalista erilaistumista.

Helsinki käyttää varsin paljon rahaa – luopuu tuloista – estääkseen sosiaalista segregaatiota. Myös hyviltä asuinalueilta varataan tontteja sosiaalista asuntotuotantoa varten. Tämä on koettu hyväksi, koska emme halua toistaa virheitä, joita on tehty vaikkapa Tukholmassa.

Asuntopolitiikan keinoin voimme kuitenkin estää vain yksipuolisten rikkaiden asuinalueiden syntymistä –  emme sitä, että joillekin alueille tulee pelkkiä huono-osaisia. Voimme tarjota arvostetuilta asuinalueilta asuntoja myös vähävaraisille, mutta emme voi pakottaa hyväosaisia muuttamaan alueille, joille he eivät halua muuttaa. Segregaation torjunnassa kuitenkin tärkeintä olisi välttää juuri huono-osaisten asuinalueiden syntymistä.

Slummien syntymistä torjutaan kahdella tavalla. Ei pidä rakentaa huonoa minnekään, koska huonosta asuinalueesta tulee ajan myötä huono-osaisen väestön asuinalue.

Toiseksi on pidettävä huolta siitä, että koulut ovat kaikkialla hyviä kouluja.

On esitetty, että mahdollisuutta välttää huonomaineisten koulujen syntyä sillä, että lähikoulun käymisestä tehdään pakollinen, eikä sitä pääsisi pakoon panemalla lapsi jollekin painotetulle luokalle. Tämä olisi hyvin lyhytnäköistä. Se kiihdyttäisi asuinalueiden sosiaalista erilaistumista, koska lapsilleen hyvää koulua haluavat alkaisivat koulun sijasta välttää koko aluetta. Jo nyt on havaittu, että koulupiirin raja näkyy vierekkäisten asuintalojen hinnoissa.

Moni ajattelee, että heidän lapsensa ei saa riittävästi opettajan huomiota, jos luokalla on paljon erityistä huolenpitoa vaativia oppilaita; vieraskielisiä tai kantasuomalaisia lapsia, joiden kotitausta on heikko. Pelko ei ole tuulesta temmattu.

On pidettävä positiivisen diskriminaation avulla huolta siitä, että kaikki koulut ovat hyviä. Jos koulutustaso alueella on matala tai jos koulussa on runsaasti maahanmuuttajalapsia, opetusryhmien on oltava pienempiä tai luokissa on opettajien apuna oltava luokka-avustajia.

Kaupunkirakentamisen aika (42): Hyvän tonttipolitiikan merkitys Helsingin taloudelle

Hyvän tonttipolitiikan merkitys Helsingin taloudelle

Asuntopulan vaivaamassa kaupungissa asuntotuotantoon kelpaavista tonteista on tullut arvokas resurssi. Rakennusoikeus lähellä kantakaupunkia ja hyvien liikenneyhteyksien varrella on arvokasta. Kantakaupungissa tontista maksetaan nykyään jopa yli 2 000 euroa per neliömetri.

Iso osa tonttimaasta on Helsingin kaupungin, siis meidän veronmaksajien omistuksessa. Siksi on perusteltua vaatia, että tuota omaisuutta hoidetaan hyvin, eikä tontteja luovuteta rakennusyrityksille alihintaan. Rakennusyhtiö ei nimittäin ei myy asuntoa halvemmalla vaikka onkin saanut tontin halvemmalla. Siksi Helsingin tulee pyrkiä siihen, että tonttimarkkina toimii mahdollisimman tehokkaasti.

Mikäli Helsingin kaupunki menettäisi keskimäärin 200 euroa per luovutettu kerrosneliö huonon tonttipolitiikan takia, jäisi kaupungilta saamatta vuosittain keskimäärin 30–50 miljoonaa euroa joko suorina myyntituloina tai pitkällä aikavälillä tulevina vuokratuloina. Tämä raha on poissa veronmaksajien kirstusta ja pakottaa kaupungin nostamaan vastaavasti muita veroja toimintansa kulut kattaakseen.

Kaupunkirakentamisen aika (41): Hernesaari

Hernesaari

Hernesaareen on luvassa asuntoja noin 6 900 asukkaalle. Kehitys on ollut huikeaa, kun alunperin Hernesaareen suunniteltiin asuntoja vain 4 400 asukkaalle. Yli puolet lisää! Isossa roolissa on se, että meluavasta, tilaavievästä ja kalliista lähes sadan miljoonan euron helikopterikentästä luovuttiin vuonna 2013.

Hernesaareen on tulossa upea rantapuisto, jota on jo nyt alettu kehittää yleisöä vetävänä alueena. Ja nykyaikainen raitiovaunulinjaston laajennos!

Umpikortteleiden renessanssi! Hernesaaresta tulee nykyisessä suunnitelmassa tiiviiden umpikortteleiden kaupunginosa. Umpikorttelit tekevät selkeän jaon julkisen ja yksityisen välille, nostavat alueen viihtyisyyttä ja tekevät sisäpihoista levollisia paikkoja muuten tuulisessa Hernesaaressa.

Jatkossa on syytä kehittää Hernesaarta urbaanina ympäristönä siten, että korttelien väliin suunnitellut aukiot rakennetaan puistoina. Kävelykadun varrelle rakennetaan merkkirakennuksia, jotka tuovat paikalle ihmisiä muualtakin ja pilkotaan korttelit niin, ettei kortteli muodosta yhtenäistä monotonista rakennusmassaa kävelijälle. Pienet yksityiskohdat, vehreys ja vaihtelevat muodot luovat elävää kävely-ympäristöä, jossa on kivempaa liikkua.

Kadun ja rakennusten välisen rajapinnan elävyyteen tulee panostaa, kuten Vancouverissa on tehty ja  kävelykatua kehitetään alueen kauppakatuna yhteistyössä kaupallisten toimijoiden kanssa. Viherkerrointa käytetään turvaamaan se, että alueen kortteleista tulee myös vehreitä ja viihtyisiä.

Kaiken kaikkiaan Hernesaari on erinomainen esimerkki siitä, kuinka pitkälle Helsinki on päässyt urbaanin kehittämisen saralla. Meininki nyt on aivan erilainen kuin vielä kymmenen vuotta sitten. Hyvää työtä!