Pysäköintinormin hinta?

Lisää kaupunkia Helsinkiin -ryhmässä on väitelty siitä aiheuttaako pysäköintinormi kustannuksia veronmaksajalle. Oma käsitykseni on se, että normi verottaa helsinkiläisiä veronmaksajia kymmeniä miljoonia joka vuosi. Osmo Soininvaara kuvaa tilannetta keskustelussa näin:

Kysymys koskee sekä kaupunkirakennetta että rahaa. Helsinkiin rakennetaan pakollisia autopaikkoja noin 4000 kpl/vuosi. Kukaan ei ole laskenut tämän investoinnin hintaa. (Sinänsä tyypillistä, normi kun menee muiden maksettavaksi,se ei kiinnosta suunnittelijaa) Siksi minun pitää arvioida se itse. Jos autopaikka maksaa keskimäärin 25 000/kps, autopaikkojen yhteishinnaksi tulee noin satamiljoonaa vuodessa. Kuka tämän maksaa? Sitä eivät maksa asukkaat, vaan sen maksaa maanomistaja (=kaupunki) koska maasta saa huonomman hinnan kun kaava on epätaloudellinen. Sata miljoonaa on veroäyrissä lähes yksi prosenttiyksikkö.

Sata miljoonaa euroa vuodessa on paljon rahaa. Olenko minä oikeassa vai väärässä? Säästääkö veronmaksaja rahaa, jos normia höllennetään? Kuinka paljon? Onneksi tässä asiassa ei tarvitse ottaa minun sanaani tai kenenkään muunkaan poliitikon tai virkamiehen sanaa totuutena, vaan asia voidaan testata.

Ehdotan, että kaupunki valitsee kaksi tonttia hyvältä paikalta – esimerkiksi Kalasataman metroaseman lähistöltä. Tontit valitaan siten, että ne ovat mahdollisimman samanlaisia, jotta tonttien erot eivät tuota suuria eroja niiden arvossa.

Sitten molemmat huutokaupataan siten, että toisessa on käytössä nykyinen pysäköintinormi ja toisessa rakennuttaja saa itse valita kuinka monta autopaikkaa rakentaa. Odotetaan huutokauppaa ja katsotaan kuinka paljon kaupunki menettää tai voittaa rahaa pysäköintinormilla.

T-C3-A4ydennysrakentaminen_kannattavuus

Yksi syy välittää pysäköintinormin vaikutuksista.

 

Annetaan markkinoiden kertoa. Miten olisi, eikö olisi aika saada ihan oikeaa tietoa tähän pysäköintikysymykseen?

Kaupunkisuunnittelulautakunta 12.5.2015

Hieman yllättäen sain kutsun lautakuntaan lyhyellä varoitusajalla, kun Oden piti lähteä neljän aikaan seuraavaan kokoukseen. Tulin siis paikalle sen jälkeen, kun Vartiosaaresta oli päätetty. Lautakunnan lista löytyy täältä ja Oden etukäteiskommentit täältä.

Lauttasaaressa hyväksyimme metroasemaa vastapäätä rakennettavan talon asemakaavan. Saadaan noin 60-70 asukasta lisää ja talon alle bussiterminaali. Lauttasaarentieltä poistuvat yhdet liikennevalot metroaseman kohdalta.

Tapaninkylän asemakaava meni eteenpäin viraston esityksen mukaisesti.

Hermannissa hyväksyimme esityksen mukaisesti Margariinitehtaan asemakaavan. Tästä tulee upea asuintalo. Tässä ryhmärakennutettavassa kohteessa on vielä yksi kaksikerroksinen asunto vapaana.

Screen Shot 2015-05-12 at 4.12.45 PM

Kulosaaren korttelitalon asemakaava päätettiin esityksen mukaisesti.

Kruunuvuorenrannan raitiotiesillan asemakaava ja liikennesuunnitelma hyväksyttiin viraston esityksen mukaisesti.

Screen Shot 2015-05-12 at 4.23.15 PM

Pyöräilykatsaus esiteltiin lautakunnalle. 11% matkoista tehdään pyörällä ja 91% ei-pyöräilevistä suhtautuu myönteisesti pyöräilyn edistämiseen. Tavoitteena nostaa pyörällä liikkumisen kulkutapaosuutta, mikä vaatii runsaasti työtä kaupungilta ja poliitikoilta. Tärkein huomio on se, että ei ole olemassa pyöräilijöitä, kävelijöitä tai autoilijoita, vaan lähes kaikki kaupunkilaiset liikkuvat niin jalan, pyörällä, joukkoliikenteellä kuin henkilöautollakin.

Sturenkadun pyörätiesuunnitelma hyväksyttiin esityksen mukaisesti.

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lista 14.4.2015

Olen tänään menossa kaupunkisuunnittelulautakuntaan. Tulee vähän kiireisesti, koska uusi työ Aallon Living+ platformin projektipäällikkönä on vienyt ajan tehokkaasti. Listan löytää täältä ja Elina Moision kommentit täältä.

Amos Andersenin taidemuseo on tulossa Lasipalatsiin. Paikka on erinomainen ja varmasti vetää väkeä erinomaisesti. Se tuo myös elämää ja liikettä Lasipalatsin ja vanhan linja-autoaseman väliseen tilaan. Samalla pitää varmistaa, että elämälle on tuossa aukiolla mahdollisuudet vielä museon rakentamisen jälkeen. Itse museo tulee Lasipalatsin ja aukion alle.

Aukiosta tulee autoton. Samalla pitää varmistaa se, että siitä tulee myös käveltävä, oleskeltava ja esteetön.

Screen Shot 2015-04-14 at 10.35.22

 

Asukaspysäköintijärjestelmä laajenee Lauttasaareen ja Munkkiniemeen. Muille kuin asukaspysäköintitunnuksen haltijoille sallitaan klo 8-20 välillä neljäksi tunniksi. Pysäköintitunnuksen kuukausimaksuksi esitetään alkuvaiheessa 9€ kuukaudessa.

Vartioharjussa nostetaan tontin tehokkuutta 0,2:sta 0,25:een.

Katajanokalla (Vyökatu 3) muutetaan huoltorakennus asumiskäyttöön. Aiemmalle käytölle ei enää ole tarvetta.

 

Kävely on kaupungissa ensisijainen kulkumuoto

Helsingin yliopiston tutkimus usean muun yliopiston kanssa osoittaa, että kaupungeissa lyhyet kävelymatkat ovat ylivoimaisesti merkittävin liikkumistapa. Lyhyitä sadan tai muutaman sadan metrin matkoja tehdään yli satakertainen määrä muutaman kilometrin matkoihin ja monituhatkertainen määrä verrattuna kymmenen kilometrin mittaisiin matkoihin.

Samasta tutkimuksesta voidaan havaita, että kun matkat pitenevät ihmiset vaihtavat kulkuvälinettä. Rakennetaan siis kaupunkia, jossa elämä ja palvelut ovat lähellä eikä kaukana.

Screen Shot 2015-03-19 at 13.39.54

Tämän takia kaupunki- ja liikennesuunnittelussa pitää ensisijaisesti varmistaa, että kävelymatkat ovat nopeita, lyhyitä, suoria ja käteviä. Kävely on kaupungin tärkein liikkumistapa. Pistetään se näkymään myös liikennesuunnittelussa.

Kaupunkisuunnitteluvirastoon tulee palkata 1-2 kävelyyn erikoistunutta liikennesuunnittelijaa, joiden tehtävänä on nimenomaan luoda periaatteet, joilla hyvää kävely-ympäristöä rakennetaan. Ja sitten eikun toteuttamaan.

Tutkimus tehtiin Genevessä ja Pekingissä ja aineistona käytettiin Geolifen ja Nokia MDC:n GPS-paikannustietoja. Aineiston koot ovat n. 10 miljoonaa ja 20 miljoonaa GPS-mittausta.

 

Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

Edelliset osat tässä sarjassa ovat tonttipolitiikka (1) ja tonttipolitiikka (2).

Tonttikaupassa on olennaista ratkaista pari ongelmaa. Ensinnäkin tarvitsemme uusia toimijoita markkinoille. Toisekseen me veronmaksajat haluamme, että kaupunki saa tonteista mahdollisimman hyvän hinnan – muuten tuotto valuu rakennusyhtiöille. (Näin siis vapaarahoitteisissa tonteissa. Hintasäännellyn tuotannon piirissä hyöty menee tulevalle asukkaalle, joskaan ei ole ihan selvää miksi arvonnassa jo voittanutta pitäisi vielä suosia muiden kaupunkilaisten veronmaksajien kukkarosta.)

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita tarjota suuresta rakennusprojektista. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Tonttien luovuttamisessa kannattaa käyttää kombinatorista huutokauppaa. (Myös vuokratontit kannattaa huutokaupata. Tällöin viranomainen arvioi sopivan vuokratason ja tämän jälkeen rakennusoikeus huutokaupataan sille, joka on tontista eniten valmis maksamaan. Näin myös vuokratonttimarkkinoista saadaan tehokkaasti toimiva markkina.)

Kombinatorisessa huutokaupassa ostaja voi asettaa tarjouksia myytävien tonttien erilaisillekombinaatioille. Kombinatorinen huutokauppa on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostaja voi arvostaa myytävien asioiden kombinaatioita enemmän kuin näiden osien summaa.

Tonttikaupassa tällainen voi tilanne voi tulla esimerkiksi suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai muista vastaavista asioista. (On myös mahdollista, että suuruuden ekonomia ei kata suuruuden tuomia lisäkustannuksia. Siksi kombinatorinen huutokauppa, eikä suoraan kokonaisten korttelien luovutusta.)

Valaisen menetelmää esimerkillä.

Esimerkkikorttelimme on jaettu 4 tonttiin (A-D). Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B-D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun, että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Screen Shot 2014-08-07 at 21.17.33

Neljään tonttiin jaettu kortteli. Sisällä valkoinen sisäpiha. Sininen on meri ja musta katutilaa.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1. tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)
Yritys 2. tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)
Yritys 3. tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjouksien saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1. saa tontit B ja C ja maksaa 18
Yritys 2. saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14
Yritys 3. ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut korkeintaan 28 rahaa – luultavasti vähemmän sillä yritykset 1 ja 2 eivät välttämättä olisi edes osallistuneet tarjouskilpailuun. Vastaavasti, jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupungin tuotto jäänyt vain 29 rahaan.

Kombinatorisia huutokauppoja on käytetty mm. kiinteistö/tonttikaupoissa, bussireittien huutokaupassa (HSL huomio!) ja radiotaajuuksien huutokaupoissa. Ehdotankin, että Helsingin kaupunki siirtyisi hyödyntämään kombinatorisia huutokauppoja tonttien luovutuksessa.