Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

Edelliset osat tässä sarjassa ovat tonttipolitiikka (1) ja tonttipolitiikka (2).

Tonttikaupassa on olennaista ratkaista pari ongelmaa. Ensinnäkin tarvitsemme uusia toimijoita markkinoille. Toisekseen me veronmaksajat haluamme, että kaupunki saa tonteista mahdollisimman hyvän hinnan – muuten tuotto valuu rakennusyhtiöille. (Näin siis vapaarahoitteisissa tonteissa. Hintasäännellyn tuotannon piirissä hyöty menee tulevalle asukkaalle, joskaan ei ole ihan selvää miksi arvonnassa jo voittanutta pitäisi vielä suosia muiden kaupunkilaisten veronmaksajien kukkarosta.)

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita tarjota suuresta rakennusprojektista. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Tonttien luovuttamisessa kannattaa käyttää kombinatorista huutokauppaa. (Myös vuokratontit kannattaa huutokaupata. Tällöin viranomainen arvioi sopivan vuokratason ja tämän jälkeen rakennusoikeus huutokaupataan sille, joka on tontista eniten valmis maksamaan. Näin myös vuokratonttimarkkinoista saadaan tehokkaasti toimiva markkina.)

Kombinatorisessa huutokaupassa ostaja voi asettaa tarjouksia myytävien tonttien erilaisillekombinaatioille. Kombinatorinen huutokauppa on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostaja voi arvostaa myytävien asioiden kombinaatioita enemmän kuin näiden osien summaa.

Tonttikaupassa tällainen voi tilanne voi tulla esimerkiksi suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai muista vastaavista asioista. (On myös mahdollista, että suuruuden ekonomia ei kata suuruuden tuomia lisäkustannuksia. Siksi kombinatorinen huutokauppa, eikä suoraan kokonaisten korttelien luovutusta.)

Valaisen menetelmää esimerkillä.

Esimerkkikorttelimme on jaettu 4 tonttiin (A-D). Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B-D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun, että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1. tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)
Yritys 2. tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)
Yritys 3. tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjouksien saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1. saa tontit B ja C ja maksaa 18
Yritys 2. saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14
Yritys 3. ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut korkeintaan 28 rahaa – luultavasti vähemmän sillä yritykset 1 ja 2 eivät välttämättä olisi edes osallistuneet tarjouskilpailuun. Vastaavasti, jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupungin tuotto jäänyt vain 29 rahaan.

Kombinatorisia huutokauppoja on käytetty mm. kiinteistö/tonttikaupoissa, bussireittien huutokaupassa (HSL huomio!) ja radiotaajuuksien huutokaupoissa. Ehdotankin, että Helsingin kaupunki siirtyisi hyödyntämään kombinatorisia huutokauppoja tonttien luovutuksessa.