Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

Edelliset osat tässä sarjassa ovat tonttipolitiikka (1) ja tonttipolitiikka (2).

Tonttikaupassa on olennaista ratkaista pari ongelmaa. Ensinnäkin tarvitsemme uusia toimijoita markkinoille. Toisekseen me veronmaksajat haluamme, että kaupunki saa tonteista mahdollisimman hyvän hinnan – muuten tuotto valuu rakennusyhtiöille. (Näin siis vapaarahoitteisissa tonteissa. Hintasäännellyn tuotannon piirissä hyöty menee tulevalle asukkaalle, joskaan ei ole ihan selvää miksi arvonnassa jo voittanutta pitäisi vielä suosia muiden kaupunkilaisten veronmaksajien kukkarosta.)

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita tarjota suuresta rakennusprojektista. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Tonttien luovuttamisessa kannattaa käyttää kombinatorista huutokauppaa. (Myös vuokratontit kannattaa huutokaupata. Tällöin viranomainen arvioi sopivan vuokratason ja tämän jälkeen rakennusoikeus huutokaupataan sille, joka on tontista eniten valmis maksamaan. Näin myös vuokratonttimarkkinoista saadaan tehokkaasti toimiva markkina.)

Kombinatorisessa huutokaupassa ostaja voi asettaa tarjouksia myytävien tonttien erilaisillekombinaatioille. Kombinatorinen huutokauppa on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostaja voi arvostaa myytävien asioiden kombinaatioita enemmän kuin näiden osien summaa.

Tonttikaupassa tällainen voi tilanne voi tulla esimerkiksi suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai muista vastaavista asioista. (On myös mahdollista, että suuruuden ekonomia ei kata suuruuden tuomia lisäkustannuksia. Siksi kombinatorinen huutokauppa, eikä suoraan kokonaisten korttelien luovutusta.)

Valaisen menetelmää esimerkillä.

Esimerkkikorttelimme on jaettu 4 tonttiin (A-D). Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B-D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun, että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Screen Shot 2014-08-07 at 21.17.33

Neljään tonttiin jaettu kortteli. Sisällä valkoinen sisäpiha. Sininen on meri ja musta katutilaa.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1. tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)
Yritys 2. tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)
Yritys 3. tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjouksien saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1. saa tontit B ja C ja maksaa 18
Yritys 2. saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14
Yritys 3. ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut korkeintaan 28 rahaa – luultavasti vähemmän sillä yritykset 1 ja 2 eivät välttämättä olisi edes osallistuneet tarjouskilpailuun. Vastaavasti, jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupungin tuotto jäänyt vain 29 rahaan.

Kombinatorisia huutokauppoja on käytetty mm. kiinteistö/tonttikaupoissa, bussireittien huutokaupassa (HSL huomio!) ja radiotaajuuksien huutokaupoissa. Ehdotankin, että Helsingin kaupunki siirtyisi hyödyntämään kombinatorisia huutokauppoja tonttien luovutuksessa.

3 vastausta artikkeliin ”Helsingin kaupungin tonttipolitiikka (3)

  1. Kiitos hyvästä kirjoituksesta. Huutokauppojen ja mahdollisesti myös kombinatoristen huutokauppojen käyttö tässä yhteydessä lienee viisasta.

    Toisaalta, kuten viittaamassasi Cantillon&Pesendorfer -paprussa todetaan, kombinatoriset huutokaupat eivät aina johda tehokkaaseen allokaatioon (missä kunkin kohteen ostaa se yritys, joka arvostaa sitä eniten), koska jos olet ”paras” kohteessa A, voit hyödyntää sitä markkinavoimaa voittaaksesi myös kohteen B, vaikka et olekaan siinä paras. Tämä on siis trade-off sille että kombinatorisessa saadaan toki paremmin hyödynnettyä suurtuotannon edut kuin yksittäin myymällä.

    P.S. Pääkaupunkiseudulla on jo pitkään käytetty kombinatorisia huutokauppoja bussiliikennemarkkinoilla. ks. tutkimukseni:
    http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0167718708000040

    • Moi. Kiitos linkkivinkistä. Katselin läpi noita HSL:n bussikilpailutuksia ja jäin siihen käsitykseen, että kombinatorisia huutokauppoja ei vielä käytettäisi. Mukava kuulla, että käsitys oli väärä.

      • Niin en ole varma miten HSL nykyään toimii, mutta ainakin niitä käytettiin Helsingin kaupungin omissa bussiliikenteen kilpailutuksissa aikanaan. Merkillepantavaa oli, että ne eivät olleet kovin suosittuja tarjoajien silmissä siinä mielessä, että yhdistelmätarjouksiä jätettiin melko vähän.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *