Hitasista tulee luopua, mutta mitä tilalle?

Helsingin sanomat kirjoittaa pääkirjoituksessaan osuvasti siitä, kuinka Hitas-sääntelystä seuraa yllättäviä sivuvaikutuksia. Hitas-sääntely perustettiin aikana, jolloin asuntolainan pituus oli noin 5-10 vuotta ja asuntojen kustannukset kävivät siksi liian korkeiksi uusille asukkaille. Nykyään ihmiset saavat hyvin pitkän ajan lainoja ja ongelmana on viimeisen parinkymmenen vuoden aikana pahentunut asuntopula.

Hitas-järjestelmä toimii asuntopulaan, kuten hölmöläisten peitonleikkuu. Yhdestä päästä on pakko leikata, jotta toiseen päähän lisätään.

Yllättävistä sivuvaikutuksista voisi listata myös yhden, jota ei ole julkisuudessa käsitelty – nimittäin hintadiskriminaation. On tunnettua, että markkinoilla yritykset mielellään hinnoittelevat saman tuotteen maksuhaluiselle asiakasryhmälle kalliiksi ja vähemmän maksuhaluiselle edullisemmin. Käytännössä tähän ei ole aina mahdollisuuksia ja kuluttaja saa tällöin nauttia keskimäärin halvemmista hinnoista.

Hitas-järjestelmä toimii Helsingin asuntomarkkinoilla kaupungin tarjoamana mekanismina hintadiskriminointiin. Sen tärkein vaikutus saattaakin olla se, että vapaarahoitteisia asuntoja rakennetaan niin vähän, ettei niitä voikaan riittää kuin kaikista varakkaimmille – mikä varmistaa että niistä voidaan pyytää todella korkeaa hintaa. Keskiluokka joutuu tyytymään Hitas-arpajaisiin, jossa hintataso on alempi. Mikäli vapaarahoitteisia asuntoja rakennettaisiin nykyistä enemmän, laskisi näiden hintatasokin – ja kaupunki saisi enemmän tuottoa omista maaomistuksistaan.

Mitä sitten pitäisi tehdä? 

Ensinnäkin Hitas-järjestelmä kannattaa lakkauttaa.

Toisekseen nykyinen säännösteltyjen tontinvuokrien järjestelmästä (kaupunki on itse sitonut vapaarahoitteisten tonttien hinnan noinn kaksinkertaiseksi ARA-tonttien vuokriin verrattuna, mikä on suora lahja rakennuttajille) pitää siirtyä menettelyyn jossa kaikki tontit huutokaupataan.

Kolmannekseen, koska kaupunki saa luottoa noin 1% korolla, tulee kaupungin suosia vuokratontteja. Niiden tuotto ylittää selvästi tonttien myymisen tuoton ja kaupungin tulee hyödyntää omistuksiaan tehokkaasti veronmaksajien hyväksi.

Neljännekseen, jotta rakennusmarkkinoille saadaan kilpailua, eli uusia pieniä ja keskisuuria rakennusyrityksiä ja ryhmärakennuttajia, pitää tontti olla mahdollista saada kokonaisuudessaan vuokramuotoisena. Tämä vähentää pienten toimijoiden pääomantarvetta ja mahdollistaa useamman yrityksen mukaantulon Helsingin markkinoille. Lisäksi kaupungin kannattaisi hyödyntää asuntorahastoaan ryhmärakennuttajien rakentamisen aikaisen lainan takaamiseen, tarjota ATT:lta suunnitteluapua ja varmistuksen suunnitelmien teknillistaloudellisesta toteutuskelpoisuudesta ja ottaa siitä riskiin nähden kohtuullinen tuotto.

Viidenneksi, Helsingin tulee nopeassa tahdissa kasvattaa asuntojen kaavoitusta ja tonttien luovutusta. Ensimmäisenä tavoitteena on päästä kaupungin viralliseen tavoitteeseen, eli noin 5500 asuntoon vuodessa. Tämä vaatii mm. sitä, että löydetään tapoja tehdä tiiviimpää täydennysrakentamista ja investointiraamin puitteissa sitä, että opitaan suunnittelemaan ja toteuttamaan liikenneratkaisuja kustannustehokkaasti.

7 vastausta artikkeliin ”Hitasista tulee luopua, mutta mitä tilalle?

  1. Tuo tonttien vuokraaminen on huono asia. Vuokratontille rakennettua taloa en kiinteistöksi kutsuisi, voi käydä katsomassa mitä tapahtui Espoon Vaisalantien omakotitaloille 2000-luvun alussa.

    Vuokratontti on toki turvallinen taloa rakennettaessa, kun on 50 vuotta vielä edessä. Mutta entä loppupuolella? Kannattaako 40 vuotta vanhaa vuokratontilla olevaa taloa remontoida (10 vuotta jäljellä)? Kannattaako ostaa? Kukaan ei tiedä, mitä vuokralle tapahtuu tai ääritilanteessa, saako jatkoaikaa lainkaan.

    Mieluummin tontit myytäväksi ja kiinteistövero vuokratulon tilalle. Silloin ei tule aikarajaongelmia.

  2. Muilta osin erinomaista, mutta tätä jäin pohtimaan:
    ”Kolmannekseen, koska kaupunki saa luottoa noin 1% korolla, tulee kaupungin suosia vuokratontteja. Niiden tuotto ylittää selvästi tonttien myymisen tuoton ja kaupungin tulee hyödyntää omistuksiaan tehokkaasti veronmaksajien hyväksi.”

    Miten ratkaistaan vuokratonttien osalta se ongelma, ettei asukkailla ole juuri kannustinta täydennysrakentamiseen? Onko tähän jo olemassa jotain mekanismeja?

    ”Omalla” tontilla hyöty täydennysrakentamisesta tulee asukkaille (tai huoneistojen omistajille) itselleen, mikä kannustaa asukkaita puolustamaan tuottavia kaavanmuutoksia ja täydennysrakentamista. Kaupunki voi kerätä tontinvuokraa vastaavat tuotot (mieluiten maapohjan) kiinteistöveron kautta.

    • Täydennysrakentamisen osalta on jo nyt käytössä mekanismeja siihen, että tuotto jaetaan kaupungin ja taloyhtiön kanssa. On mahdollista, että mekanismia pitää vähän viilata. Mutta tärkeämpänä tavoitteena uusien kaavojen kohdalla on se, että tehdään jo valmiiksi tiivistä, niin ei tarvitse keskustella 20 vuoden päästä tonttikohtaisista täydennysrakentamisista.

  3. No näin! Mitäs ehdotat nykyisille Hitaksille? Lopetetaan sääntely vain seinään ja siinä se? Sinänsä kai noita Hitaksien enimmäishinta on jo nostettu niin paljon, että jos joku nyt hyötyy vielä vähän lisää arpajaisvoitostaan, niin sama se. Parempi kerrasta poikki koko hölmöily.

    Entäs ASO, mitäs mieltä siitä olet? Ehkä se on yhtä haitallinen kun markkinan ei anneta toimia vapaasti? Seuraava kysymys on tietenkin kaupungin vuokra-asunnot. Jos mitään näistä ei olisi, olisiko markkina terveempi? Toisin sanoen, missä menee raja? Minusta Hitaksen lopettaminen on ihan selkeästi tarpeellista, mutta mites nuo muut?

    Kommentoija ei asu Hitas-asunnossa, ASO:ssa kylläkin. Ja ihan mielellään asuukin, mutta on valmis siirtymään kohti markkinataloutta 🙂

    Terveellä markkinalla tuo tontin vuokrasopimuksen lopun läheneminen tulee hinnoitelluksi asunnon hintaan. Hinnoittelusta sitten näkee miten suurena riskiä pidetään. Kyllä se tulisi toki nytkin näkyä, en keksi mikei sitä nyt osattaisi hinnoitella, vaikka markkina pikkasen epäterveeltä ajoittain tuntuukin. Jos joku ei osaa hinnoitella, niin joku toinen osaa ja korjaa voitot. Toki voi käydä niin, että remontit jäävät tekemättä sopimuksen lopun lähestyessä ja siten mekanismi on haitallinen. Itse asiassa tuo määräaikahan sen tekee. Jos siis tekee, en ole ihan varma, mutta noin teoriassa tuollainen määräaika tuntuu hiukan väärältä keinolta. Eli vuokratontti ”ikuisella sopimuksella”, mutta vuosittaisella indeksitarkastuksella ja kymmenvuotisella ”kaavatarkastuksella” olisi ratkaisu. Tietty se on oleellisesti sama kuin ”omistustontti”, jossa vuokran sijaan puhutaan kiinteistöverosta.

    Se, että vuokra/kiinteistövero voisi nousta huomattavasti vanhoilla alueilla (jos kaavan rakennusoikeus esim. tuplaantuu), voisi kai toimia taloyhtiölle kannustuksena lisärakentamiseen. Voisi mennä vaikka näin: jos alueelle on tehty uusi kaava, jossa on nykyistä enemmän rakennusoikeutta, nousee vuokra/kiinteistövero vastaamaan rakennnusoikeutta ja täten taloyhtiön kannattaa tiivistää. Tai joissain tapauksissa jopa rakentaa kokonaan uudestaan uuden kaavan mukaan. Tuossa voisi olla joku 10 vuoden siirtymä vuokran/kiinteistöveron nousussa, jolloin nopeasti toimimalla poimisi etua muutamien vuosien ajan.

    • Yleisesti: teoriassa täysin vapaat asuntomarkkinat olisivat paras ratkaisu. Käytännössä käytännön ja teorian välillä on ero mm. siksi, että kasvavalla kaupunkiseudulla asuntotuotannon on hyvin vaikeaa pysyä perässä ja siksi että ihmisellä on lajityypillinen taipumus kiinnittyä omaan pesään.

      Olen itsekin asunut aso-asunnossa. Asoissa ongelmallisia ovat yksityiset aso-yhtiöt, sillä nämä vetävät markkinavuokratason kokoista vastiketta asunnoista (ja kotiuttavat voitot erilaisilla aso-sääntöjä kiertävällä kikkailulla). Tästä aiheestahan oli juuri hyvä esimerkkiuutinen http://www.hs.fi/kotimaa/Apulaisoikeuskanslerilta+huomautus+asuntorakennuttajia+valvovalle+viranomaiselle/a1382584410296. Samat ongelmat löytyvät yksityisten tahojen alennuksella saamista vuokratonteista.

      Kaupungin oman aso-tuotannon kanssa ei ole tällaista ongelmaa, kuten ei ole kaupungin vuokra-asuntojenkaan kanssa. Muita ongelmia niissäkin toki on, mutta niiden käsittely vaatisi aika paljon enemmän aikaa ja tilaa. Sitä paitsi yhteiskunnan ongelmia kannattaa yleensä ratkaista pala kerrallaan, koska suuret kokonaisuudistukset tuppaavat kaatua omaan kokoonsa.

      • Täysin samaa mieltä toki siitä, että pitää ratkaista vain yksi ongelma kerrallaan, muuten meillä on vain tyhjää puhetta.

        Kysyin lähinnä siksi, että ASO:han syö vapaata markkinaa pienemmäksi siinä missä HITAS:kin. Ellei pahemminkin? No, askel kerrallaan ja kyllä lopettaisin HITAS:in ensin (koska asun ASO:ssa 🙂 ), koska se on kai helpompaa. Vapauttaa vanhat (arpajaisvoitot vapaaseen lunastukseen kateellisten kertakitinällä) eikä enää rakenna uusia.

        Vaan entäs jos sitten rakennetaan niiden rakentamatta jääneiden tilalle vastaava määrä ASO:a tai kaupungin vuokra-asuntoja, hukkaan meni, hukkaan meni kaikki? Tietty jo se, että yksi järjestelmä on saatu kuopattua on pieni voitto.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *