Kaupunkirakentamisen aika (45): Hyödynnetään markkinoita tonttipolitiikassa

Hyödynnetään markkinoita tonttipolitiikassa

Jotta rakennusmarkkinoille saadaan lisää kilpailua, tarvitaan lisää pieniä rakennuskohteita. Suomessa on runsaasti pieniä ja keskikokoisia rakennusyrityksiä, joilla ei kuitenkaan ole rahkeita osallistua suurten rakennusprojektien tarjouskilpailuun. Sen sijaan kiinnostusta voisi olla yhden tai kahden rappukäytävän kokoiseen taloprojektiin.

Neljä keinoa markkinaan vaikuttamiseen ovat:

Luovutetaan tontit pienempinä, jopa yhden rappukäytävän kokoisina kokonaisuuksina. Näin pienetkin rakennusyritykset voivat osallistua kilpailuihin. Nykyään tontit luovutetaan usein koko korttelin kokoisina noin 20 000 kerrosneliön kokoisina kokonaisuuksina, joihin vain isoimmilla yrityksillä on varaa osallistua.

Jotta uusi yrittäjä voi tulla Helsinkiin, sillä on oltava varmuus toiminnan jatkumisesta, koska yhtä urakkaa varten ei kannata toimintoja perustaa Helsinkiin. Jos tontteja kaavoitetaan riittävästi, yritys voi luottaa siihen, että uusia tontteja tulee tarjolle, kun edellinen on saatu tuotantoon.

Myös vuokratontit kannattaa kilpailuttaa huutokaupalla. Huutokauppa voidaan järjestää joko niin, että yritykset kilpailevat tontin vuokrasta tai sitten niin, että kaupunki määrittää vuokran ja tontin saa se yritys, joka maksaa eniten oikeudesta saada vuokrasopimus. Näin kaupunki ei vahingossa huonolla hinnoittelulla luovuta rakennusyrityksille pikavoittoja.

Poistetaan pysäköintipaikkojen rakentamisvelvoite asuntojen rakentamisesta. Pihakannen alle tehtävät pysäköintipaikat vaikeuttavat korttelissa luovutettavien tonttien pilkkomista siksi, että pysäköinnin osalta rakennuttajat ovat riippuvaisia toistensa aikatauluista ja rahatilanteesta.

Kombinatorinen tonttihuutokauppa

Helsingin tulee käyttää kombinatorista huutokauppaa. Se on tehokkaampi tapa myydä asioita silloin, kun ostajat arvostavat myytävien asioiden yhdistelmiä enemmän kuin näiden osien summaa. Arvostuserot voivat johtua esim. suuruuden ekonomiasta, helpottuvista pohjatöistä, pysäköintihallin rakentamisesta tai ryhmärakennuttavan ryhmän koosta ja yhteistilojen rakentamisesta.

Kombinatorista huutokauppaa on käytetty mm. HSL:n bussireittien kilpailutuksessa, kiinteistö- ja tonttikaupoissa, ja radiotaajuuksien huutokaupoissa.

Kukin ostaja asettaa tarjouksia erilaisille myytävien tonttien osajoukoille.

Esimerkkikorttelimme on jaettu neljään tonttiin: A–D. Raput A, B ja D aukeavat kadulle päin ja rapuissa B–D on merinäköalat. Kulmatontit ovat haastavampia rakennettavia kuin keskellä olevat ja niin edelleen. Tonteilla on siis eroa sekä asumisen laadun että mahdollisesti myös rakennettavuuden kannalta.

Kombinatorisessa huutokaupassa kukin huutokauppaan osallistuva voi huutaa kustakin tontista yksinään tai monen tontin joukosta. Valoitan asiaa esimerkin avulla, jossa on kolme osallistujaa. Hinnat kokonaishintoja (ja kuvitteellisia, joiden tarkoitus on valaista sitä miten huutokauppa toimii).

Yritys 1 tekee seuraavat tarjoukset: (A, B:12), (B,C:18), (A:5), (B:6), (C:7)

Yritys 2 tekee seuraavat tarjoukset: (A: 7), (B:7), (C:7), (D:7)

Yritys 3 tekee seuraavat tarjoukset: (A,B,C,D: 28), (A:5), (B:6), (C:8), (D:6)

Tarjousten saamisen jälkeen kaupunki käy läpi kaikki mahdolliset tarjouskombinaatiot ja luovuttaa tontit voittavalle kombinaatiolle. Tässä tapauksessa voittava kombinaatio on seuraava:

Yritys 1 saa tontit B ja C ja maksaa 18

Yritys 2 saa tontit A ja D ja maksaa yhteensä 14

Yritys 3 ei saa tontteja lainkaan

Kaupunki saa yhteensä 32 rahaa. Jos kukin tontti olisi myyty yksin, olisi kaupunki saanut tonteista 29 rahaa. Jos kortteli olisi myyty kerralla, olisi kaupunki saanut 18–28 rahaa sillä 18 on korkein hinta, jolla toiseksi eniten korttelista tontteja halunnut pystyi korttelista tarjoamaan ja 28 rahaa tässä huutokaupassa se, jonka yritys 2 tarjosi korttelista yhteensä.

Kombinatorisessa huutokaupassa tontit päätyvät parhaaseen mahdolliseen käyttöön ja me veronmaksajat saamme vastinetta rahoillemme.

2 vastausta artikkeliin ”Kaupunkirakentamisen aika (45): Hyödynnetään markkinoita tonttipolitiikassa

    • Asuntojen hinnat määräytyvät vapailla markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Tontin hinta ei siis nosta asuntojen hintaa, ei ellei kaupunki joillakin tonteilla nosta hintaa niin korkealle, että asuntoa ei koskaan rakenneta. Ja kun käytetään tarjouskilpailua, hinta asettuu aina tasolle, jossa tontti kannattaa rakentaa.

      Itse asiassa homma menee päin vastoin. Kun kaupunki ottaa tontista täyden markkinahinnan, kaupunki voi rakentaa enemmän tontteja valmiiksi luovutettavaksi ja näin lisätä asuntorakentamisen tonttitarjontaa – ja välillisesti asuntotarjontaa, mikä taas laskee hintoja.

      Helsingissä asumisen hintaa nostaa se, että seudun asukasmäärä kasvaa lähes 20000 asukkaalla vuodessa ja Helsingissä kyetään rakentamaan vain pienelle osalle tästä joukosta. Ratkaisu tähän on rakentaa enemmän, eikä se että lahjoitetaan rahaa rakennusyhtiölle halvan tontin muodossa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Voit käyttää näitä HTML-tageja ja attribuutteja: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>