Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi (2): luovutaan asemakaavoista

Hitaus on suuri ongelma asuntorakentamisessa. Siitä, kun jokin alue määritetään ensin maakuntakaavassa ja sitten yleiskaavassa asuntorakentamiselle sopivaksi, voi mennä kymmenen vuotta tai enemmän siihen, että ensimmäiset asunnot valmistuvat. Tutkimukset osoittavat, että alat joilla on pitkät ja hitaat tuotantoketjut kärsivät voimakkaasta tuotannonvaihtelusta, jossa tuotanto sopeutuu huonosti muutoksiin kysynnässä (aiheesta kiinnostuneet ohjaan tutustumaan tuotantoketjun hallintaan ja hauskana esimerkkinä oluentuotantopeliin).

Asuntorakentaminen koostuu karkeasti ottaen seuraavista vaiheista:

  1. Tehdään maakuntakaava, joka sallii rakentamisen alueelle
  2. Tehdään yleiskaava, joka sallii rakentamisen alueelle ja ehkä määrittelee jonkin verran sitä minkälaista rakentamista alueelle tulee
  3. Isomman alueen tapauksessa tehdään osayleiskaava
  4. Tehdään asemakaava
  5. Toteutetaan kunnallinen infrastruktuuri ja luovutetaan tontit
  6. Rakennuttaja hakee rakennettaville taloille rakennusluvan
  7. Talot rakennetaan

Huomionarvoista on se, että jokainen näistä vaiheista on valituskelpoinen ja voidaan viedä oikeuteen. Ja lopullisen päätöksen saaminen oikeudesta voi kestää parikin vuotta. Pitäisikö näitä suunnittelun tasoja vähentää?

Yksi vaihtoehto on poistaa asemakaava. Tällöin uudesta alueesta tehtäisiin osayleiskaava, joka määrittelee katuverkon ja sen mihin tulee puistoa ja mihin rakentamista. Ehkä jopa rakennusten sijoittelun. Varsinainen rakennussuunnittelu ja siihen liittyvät lupa-asiat ratkaistisiin vasta rakennuslupavaiheessa, siten että tässä vaiheessa olisi mukana aito poliittinen harkinta toisin kuin Suomessa nykyään.

Kaavaprosessin pituudesta voi karsia jopa useamman vuoden ja samoin yhden ylimääräisen valituskierroksen. Valitusoikeus ei silti katoa, sillä kuten nykyäänkin, sekä osayleiskaavasta että rakennusluvasta voisi valittaa. Erona on se, että samaa asiaa ei tarvitsisi oikeudessa käsitellä niin montaa kertaa prosessin eri vaiheissa.

Rakennussuunnitteluun liittyvän poliittisen päätöksenteon siirtäminen rakennuslupavaiheeseen helpottaisi myös taloudellisesti tehokkaiden ja kaupunkiympäristön kannalta hyvien ratkaisujen yhteensovittamista. Nykyään rakennusvalvonnassa mukana olevat manaavat usein sitä, että kaavavaiheessa ei ole otettu huomioon sitä tai tätä, joka turhaan lisää kustannuksia. Tämäkin ongelma ratkeaisi sillä, että asemakaavoista luovutaan.

9 vastausta artikkeliin ”Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi (2): luovutaan asemakaavoista

  1. On totta, että hierarkinen kaavajärjestelmä hidastaa spontaanien, kaavojen vastaisten hankkeiden toteuttamista. Kuitenkin: jos kunta hoitaa maanhankinnan, yleiskaavoituksen ja asemakaavoituksen ajoissa, kaavareserviä on riittävästi ja aina löytyy sopivia tontteja asuntotuotannolle. Esimerkiksi meillä Hyvinkäällä on asemakaavoitettuja asuntotontteja 7-8 vuoden tarpeisiin. Tervetuloa rakentamaan!

    • Anne: tuo sitten tarkoittaa myös sitä, että jos kaupungissa tapahtuu poliittinen muutos siitä _miten_ halutaan rakentaa, kestää ainakin 10-15 vuotta ennen kuin se muutos näkyy siinä mitä rakennetaan. Tai jos markkinoilla tapahtuu muutos siinä minkälaisissa asunnoissa ja asuinympäristössä ihmiset haluavat asua (mikä myös on tapahtunut).

      Minä ainakin pidän tuota merkittävänä ongelmana. Enkä pelkästään siksi, että tässä ollaan tekemässä täyskäännöstä siinä miten ja minkälaista Helsingissä kaavoitetaan.

      Montako kerrosneliömetriä muuten on Hyvinkäällä 7-8 vuoden rakentamisvaranto? Helsingissä se olisi valtion kanssa tehdyn uusimman sopimuksen jäljiltä 4-5 miljoonaa kerrosneliömetriä, eli noin Lahden kokoisen kaupungin verran asemakaavoja. Sille tehtävän infrastruktuurin rakentamiskustannukset lasketaan miljardeissa ja se vaatii pinta-alaa tonteille käytetystä tehokkuudesta riippuen muutamasta neliökilometristä useisiin kymmeniin neliökilometreihin.

      Jotkut meistä haluavat asua suurkaupungissa – itse asiassa aika moni. Ja lain pitäisi olla sellainen, että täällä suuressakin maailmassa on mahdollista toteuttaa riittävästi asuntotuotantoa.

  2. En tiedä, mitä ajatella. Yritän ajatella monitahoisesti. Mikä asuntopula Helsingissä on? Monet asunnot ovat tyhjillään. Myymättä, eivät käy kaupaksi. Toiseksi: suuri osa suomalaisista ei välitä asua Helsingissä. Meitä on n. 5 miljoonaa, jotta saataisiin kunnon suurkaupunki, puolet pitäisi saada Helsingin seudulle. Näyttää yhä siltä, että suomalaiset haluavat asua metsässä ja harvassa. Meitä on muutama urbanisti, jotka kokevat toisin. Mikäli Hyvinkäällä on jo valmiita asuintintteja, se on varmasti hyvä vaihtoehto Helsingille.

    Helsingin kaavoituksen hitaudesta voi olla montaa mieltä. On hienoa, että asukkaat saavat mahdollisuuden osallistua moneen kertaan. Helsingissä on suunniteltu tasokasta jälkeä, täällä on todella hienoa ja kohtuullisen tasa-arvoisestikin verrattuna moneen muuhun maahan. Laatu on tasokasta. Grynderit eivät rakenna yhtään ainoaa yhteistilaa eivätkä pihaa tai parkkipaikkaa, ellei siitä määrätä. Luopuisivatko asukkaat niistä?

    Täytyy kuitenkin myöntää, että itsestäni paikoin tuntuu siltä, että asemakaavoituksessa on joskus kyse enemmän vallankäytöstä kuin mistään todellisesta asiasta. On kivaa saada määrätä ja olla oikeassa virallusesti. Voisiko asioita joskus tarkastella ennalta opittujen kaavojen vastaisesti ja keksiä jotakin uutta? Uskaltaa olla olematta kaikessa oikeassa oleva auktoriteetti, jonka käsitykset perustuvat muinoin opittuihin asioihin ja avata ovia luovuudelle ja ideoille? Sama pätee tietenkin asukkaiden suuntaan.

  3. Olevinaan lähetin tänne kommentin kännystäni istuessani Talin golfkentän terassilla. En pelaa golfia, mutta paikka on oivallinen paikka paikallisille asukkaille viettää aikaansa, kuunnella golfpallon lähäjdyksiä ja puheensorinaa ja viettää yhteistä aikaa. Täällä järjestn tyttäreni yo-juhlat. Erittäin mukava ympristö. Tämä luo paikallistsa identiteettiä, joka on kaikkien nautittavissa.

    En ole kaivannut yhtään kivijalkakauppaa Pitskussa. Kuten ei luultavasti moni muukaan. Pajamäen Siwa ja Pitäjänmäen S-Market ovat hoitaneet hommansa loistavasti, ei mitään valittamista. On ihanaa, kun aurinko paistaa kodin ikkunoista sisään, naapurit ovat todella ihania, yhteishenkemme on mitä mainoinja lähikauppa 800 m, eli kävelymatkan päässä.

    Mikä pula muka on Helsingissä asunnoista? Paljon on tyhjillään ja myymättä. Ennen kuin ne ovat menneet, ei ole varaa puhua asuntopulasta. Mikäli Hyvinkäällä on valmiiksi kaavoitettuja tontteja, se on hyvä vaihtoehto Helsingille. Kaikki suomalaiset vaan eivät halua asua Helsingissä. Miksi tuppautua ahtaisiin ja surkeisiin ja kalliisiin olosuhteisiin, kun on varaa valita muualta? Suomessa on n. 5 miljoonaa asukasta. Jotta saataisiin kunnon metropoli, täytyisi puolet tästä kansasta asuttaa metropoliseudulle – eivätkä he halua. Suomalaiset haluavat asua väljästi ja lähellä luontoa. He haluavat saada ikkunoista valoa sisään. He haluavat hengittää.

    Vain kourallinen kansalaisista on niin urbaaneja, että ehdoin tahdoin haluaa hakeutua tiiviiseen slummimaiseen kaupunkiin. Paljon ihannoitu Kallio on nimenomaan alunperin rakennettu slummiksi, työläisten ja kurjien asuinpaikaksi.
    Sitäkö siis kanslaisille halutaan lisää? Synkkiä ja pimeitä asuntoja?

    Asemakaavoituksesta voidaan olla mitä mieltä vaan. Mitä tarkoittaa, että poliittinen päätöksenteko siirtyisi rakennuslupavaiheeseen? Rakennusvalvojat perustavat päätöksensä asemakaavan periaatteisiin. Miten voidaan poliittinen päätöksenteko siirtää rakennuslupavaiheeseen? En tajua.

    Asemakaavoituksella ollaan saatu todella hyvää tulosta aikaan Helsingissä. Alueet ovat korkeatasoisia. Yksikään grynderi ei panostaisi yhteistilojan taikka pihatilojen rakentamiseen, ellei sitä asemakaavamääräyksissä määrättäisi. Tuloksena olisi 70-luvun slummit. Sitäkö päättäjät haluavat?

    Asemakaavaprosessi on myös hyvin demokraattinen. Asukkailla on moneen otteeseen mahdollisuus vaikuttaa oman elinympäristönsä laatuun. Kun asemakaavoitusta halutaan oikaista, se merkitsee myös kansalaisten mielipiteen ilmaisun vähenemistä. Vai mitä? Kaiken huomioiminen vie aikaa. Aikataulua voidaan lyhentää, mikäli jätetään osapuolia huomoimatta.

    Mutta: on myös niin, että asemakaavoituksessa on turhaa pröystäilyä, mikä johtuu perin inhimillisestä vallanhalusta. Halutaan määrätä ja vahtia, että alueesta tulee juuri sellainen kuin me (tai minä) haluamme, emmekä uskalla ottaa sitä riskiä, että joku keksisi jotai parempaa, pahassa tapauksessa huonompaa, ja vain hyväksyä sen osana kaupungin rakentumista. Kuten näemme: maailman metropoleissa kaikki ei ole kaunista ja onnistunutta. Päin vastoin: moni asia niissä on päin honkia, etenkn se ns. kaupunkikuva, josta me hoemme ummet ja lammet. Mutta silti ne ovat mielenkiintoisia paikkoja elää ja vierailla. Täydellisyys ei ole elämän ehto, ei todellakaan – ja loppujen lopuksi: mitä täydellisyys on? Se on helvetin tylsää.

    • Pari poimintaa vain:

      ”Kaikki suomalaiset vaan eivät halua asua Helsingissä.”

      Aika moni kuitenkin haluaa. Varsinkin kantakaupungin asuntotarjonta on riittämätöntä kysyntään nähden, minkä näkee asuntojen neliöhinnoistakin.

      ”Jotta saataisiin kunnon metropoli, täytyisi puolet tästä kansasta asuttaa metropoliseudulle”

      Eli koska keksit päästäsi tälläisen kynnysarvon (väh. 2,5 miljoonaa asukasta = kunnon metropoli), niin ei kannata tehdä mitään?

  4. Mitä jos luovuttaisiin yksityisestä maanomistuksesta..? Tai ainakin käytettäisiin kunnallisista pakkolunastusoikeutta täysimääräisesti…? Tai ainakin kaavoitusmonopolia..?

    • Helsinki omistaa jo nykyään pääosan maasta ja lähes kaiken kaavoitettavan maan. Maanomistusolosuhteet eivät siis ole syynä kaavoituksen hitauteen. Monta peräkkäistä vuorovaikutus- ja valituskierrosta sen sijaan on.

  5. Päivitysilmoitus: Mitä valtio voisi tehdä asuntorakentamisen nopeuttamiseksi Helsingin seudulla? | Mikko Särelä

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *