Vaikuttaako kaavoitus asuntotuotantoon?

Osmo Soininvaara esitti blogissaan seuraavan kommentin.

Tulisiko asuminen halvemmaksi, jos kaavoitettaisiin paljon enemmän niin, että kaavoitettua tonttimaata olisi tarjolla yllin kyllin?

Asuntojen hinnat eivät muuttuisi juuri lainkaan, jos ihmiset käyttäytyvät markkinoilla rationaalisesti. Asuntojen hinta määräytyy sen mukaan, paljonko on valmiita asuntoja. Kaavoituksen nopeuttaminen laskisi asuntojen hintaa vain, jos myös rakennettaisiin enemmän. Nytkään ei saada kaikkia tarjolla olevia tontteja rakennetuksi. Sitä en tiedä, mistä tämä pullonkaula oikein johtuu.

Tämän tiedon ja paljon muutakin oppii kaupunkisuunnitteluviraston tutkimuksesta”Kaavavarannon yhteys asuntotuotantoon Helsingissä ja Helsingin seudulla”. Nyt ei enää tarvitse ihmetellä.

Yli puolet Helsingin (ja samoin pääkaupunkiseudun) kaavavarannosta on täydennysrakentamiseen liittyviä kaavoja. Helsingin kaupungin tavoitteen, eli 5000 asunnon vuositahdilla nykyinen uudisrakentamisen kaavavaranto riittää vain runsaaksi kahdeksi vuodeksi. Rakennuttajat elävät kaavavarannon suhteen siis kädestä suuhun.

Vuosina 2000-2004 kaavoitetuista kerrostalotonteista 70% rakennettiin ensimmäisen viiden vuoden aikana ja runsaat 10% oli vielä rakentamatta vuonna 2010. Samana aikana kaavoitetuista täydennysrakentamiskaavoista vain noin 15% rakentui ja lähes 85% jäi rakentamatta. Tutkimuksessa todetaankin, että täydennysrakentamiskaavoista toteutuu kerrostaloissa vuosittain noin 2% ja pientaloissa noin 1%.

Pientaloissa täydennysrakentaminen tapahtuu selkeästi sukupolvenvaihdosten myötä, eli noin sadan vuoden aikajänteellä. Sen sijaan paljon mielenkiintoisempi kysymys on se, miksi kerrostaloissa täydennysrakentaminen tapahtuu noin hitaalla aikajänteellä. Ehkäpä täydennysrakentamista harkitaan taloyhtiöissä lähinnä silloin, kun yhtiön kohdalle osuvat suuret remontit, kuten putkiremontti (joka tehdään noin 50 vuoden välein).

Nykymenolla tämä kaupunki ei voi luottaa täydennysrakentamiseen merkittävänä keinona asuntopulan ratkaisemiseen. Pitää joko löytää paljon uudisrakennettavaksi kelvollista maata tai sitten löytää paljon nykyistä voimakkaammat kannusteet täydennysrakentamiseen. Tai mieluummin molemmat.

Oma ehdotukseni on se, että nostetaan rakentamattoman (kaavoitetun) maan veroa ja samalla lasketaan sitä siivua, jonka kaupunki ottaa kaavoitusoikeuden käyttämisestä. Poistetaan niitä turhia ja kalliita normeja samalla. Asuntopulan ratkaiseminen vaatii kaavavarannon moninkertaistamista ja tonttien rakentumisen nopeuttamista.