Vaikuttaako kaavoitus asuntotuotantoon?

Osmo Soininvaara esitti blogissaan seuraavan kommentin.

Tulisiko asuminen halvemmaksi, jos kaavoitettaisiin paljon enemmän niin, että kaavoitettua tonttimaata olisi tarjolla yllin kyllin?

Asuntojen hinnat eivät muuttuisi juuri lainkaan, jos ihmiset käyttäytyvät markkinoilla rationaalisesti. Asuntojen hinta määräytyy sen mukaan, paljonko on valmiita asuntoja. Kaavoituksen nopeuttaminen laskisi asuntojen hintaa vain, jos myös rakennettaisiin enemmän. Nytkään ei saada kaikkia tarjolla olevia tontteja rakennetuksi. Sitä en tiedä, mistä tämä pullonkaula oikein johtuu.

Tämän tiedon ja paljon muutakin oppii kaupunkisuunnitteluviraston tutkimuksesta”Kaavavarannon yhteys asuntotuotantoon Helsingissä ja Helsingin seudulla”. Nyt ei enää tarvitse ihmetellä.

Yli puolet Helsingin (ja samoin pääkaupunkiseudun) kaavavarannosta on täydennysrakentamiseen liittyviä kaavoja. Helsingin kaupungin tavoitteen, eli 5000 asunnon vuositahdilla nykyinen uudisrakentamisen kaavavaranto riittää vain runsaaksi kahdeksi vuodeksi. Rakennuttajat elävät kaavavarannon suhteen siis kädestä suuhun.

Vuosina 2000-2004 kaavoitetuista kerrostalotonteista 70% rakennettiin ensimmäisen viiden vuoden aikana ja runsaat 10% oli vielä rakentamatta vuonna 2010. Samana aikana kaavoitetuista täydennysrakentamiskaavoista vain noin 15% rakentui ja lähes 85% jäi rakentamatta. Tutkimuksessa todetaankin, että täydennysrakentamiskaavoista toteutuu kerrostaloissa vuosittain noin 2% ja pientaloissa noin 1%.

Pientaloissa täydennysrakentaminen tapahtuu selkeästi sukupolvenvaihdosten myötä, eli noin sadan vuoden aikajänteellä. Sen sijaan paljon mielenkiintoisempi kysymys on se, miksi kerrostaloissa täydennysrakentaminen tapahtuu noin hitaalla aikajänteellä. Ehkäpä täydennysrakentamista harkitaan taloyhtiöissä lähinnä silloin, kun yhtiön kohdalle osuvat suuret remontit, kuten putkiremontti (joka tehdään noin 50 vuoden välein).

Nykymenolla tämä kaupunki ei voi luottaa täydennysrakentamiseen merkittävänä keinona asuntopulan ratkaisemiseen. Pitää joko löytää paljon uudisrakennettavaksi kelvollista maata tai sitten löytää paljon nykyistä voimakkaammat kannusteet täydennysrakentamiseen. Tai mieluummin molemmat.

Oma ehdotukseni on se, että nostetaan rakentamattoman (kaavoitetun) maan veroa ja samalla lasketaan sitä siivua, jonka kaupunki ottaa kaavoitusoikeuden käyttämisestä. Poistetaan niitä turhia ja kalliita normeja samalla. Asuntopulan ratkaiseminen vaatii kaavavarannon moninkertaistamista ja tonttien rakentumisen nopeuttamista.

4 vastausta artikkeliin ”Vaikuttaako kaavoitus asuntotuotantoon?

  1. Miksi kaupunki ei voisi kaavoittamisen lisäksi myös rakennuttaa markkinahintaisia vuokra- tai omistusasuntoja? Niihin saataisiin veroja maksavia asukkaita ja lisäksi vuokra- tai myyntitulot.

    Ilmeisesti uudisrakennuksen osalta isoa ongelmaa ei ole, jos vain kaavoitettaisiin lisää. Jos tuota rakentamattoman kaavoitetun maan veroa nostettaisiin, niin sitten tontteja voisi jäädä myymättäkin. Ne kaupunki voisi rakennuttaa itse.

    • Kaupunki voisi hyvinkin rakennuttaa, jos halutaan tai siihen on tarve. Kaupunki ei kuitenkaan voi rakennuttaa (ainakaan kovin helposti) toisten tonteille.

      Suurin osa kaavavarannosta on siis pientalojen lisärakennusoikeuksia (lupa rakentaa samalle tontille toinen asunto) tai sitten kerrostalojen lisärakennusoikeutta, joka toteutuu (jos toteutuu) sitten esimerkiksi ullakkorakentamisena.

      Olennaisin viesti on siis se, että sitä kaavavarantoa pitää tehdä lisää ja paljon. Toiseksi pitää kannustaa nykyistä enemmän täydennysrakennuskaavojen käyttöön.

  2. Päivitysilmoitus: Miksi äänestää Mikkoa? | Mikko Särelä

  3. Päivitysilmoitus: Faktatietoa Malmin lentokentästä | Mikko Särelä

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *