Onko Suomen asuntomarkkinoilla kupla?
Hyman Minskyn rahajärjestelmän epästabiiliushypoteesin mukaan rahajärjestelmässä on kolmenlaisia lainarahan käyttäjiä: hedge sijoittajia, jotka kykenevät maksamaan sekä korot, että lainan lyhennykset, spekulatiivisia sijoittajia, jotka kykenevät maksamaan korot, mutta eivät lainalyhennyksiä ja ponzi-sijoittajia, jotka eivät kykene maksamaan edes korkoja.
Yhdysvaltojen asuntokupla noudatteli mainiosti tätä mallia. Normaalit asuntolainat ovat hedge-tyyppiä, erilaiset uudet lainajärjestelmät, jossa lainasta maksettiin ensin x vuotta pelkkiä korkoja ovat spekulatiivisia ja ponzi-skeemaa (toiselta nimeltään pyramidihuijaus) esittävät asuntolainat, joissa alkuvaiheessa ei makseta edes koko korkoa. Loppuvaiheessa kaikkia kolmea löytyi Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilta.
Huomasin juuri, että Suomessa uusia asuntoja on ruvettu myymään samanlaisilla kikoilla. Osaako joku kertoa milloin?. Ainakin spekulatiiviset tarjoukset vaikuttavat olevan yleisiä; rakennusyhtiö myy asunnon vaikkapa hintaan 150000€, velaton hinta 400000€ ja yhtiövelkaa 250000€. Tämän lisäksi yhtiövelasta näemmä maksetaan (ainakin joissakin tarjouksissa) ensimmäiset kolme vuotta pelkkiä korkoja. Järjestelmä kuuluu selkeästi spekulatiiviseen kategoriaan.
Katsomassani esimerkissä aloitusvaiheessa yhtiölainan vastike osuus oli n. 300€/kk ja kolmen vuoden päästä n. 1000€/kk. En tutkinut onko yhtiölaina sidottu lyhyisiin korkoihin vai 15-20 vuoden korkoon. Toivottavasti pitkään.
Perinteisiä ponzi-rahoitusskeemoja en ole vielä havainnut Suomen asuntomarkkinoilla. Korkojen sitominen lyhyeen euriboriin tosin tässä taloustilanteessa on sellainen. Ylläolevan esimerkin yhtiölainan korkokustannukset ovat 3 vuoden päästä 300€/kk suuremmat, jos korot nousevat maltillisesti kaksinkertaisiksi nykyisistä. Kuinkahan moni ostaja Suomessa osaa varautua siihen, että sekä oman, että yhtiölainan korot saattavat nousta paljonkin?
Mitä tapahtuu asuntojen hinnoille Suomessa, kun korot alkavat nousta, työttömyys on 10% tuntumassa ja yhtiöiden asuntolainojen lyhennykset alkavat potkia päälle?
